Loi Le Meur 2025 et Airbnb : ce que les investisseurs doivent savoir

Promulguée en novembre 2024, la Loi Le Meur encadre désormais le développement des locations de courte durée via des plateformes telles qu’Airbnb, Abritel ou Booking. Elle a déjà commencé à limiter l’impact des locations touristiques sur le marché immobilier, dans le but de protéger les résidents des grandes villes.

Nouvelle réglementation de la loi Le Meur 2025 pour les meublés touristiques

I - Loi Le Meur : un nouveau cadre pour les locations touristiques

Pourquoi la location saisonnière est ciblée ? 

La loi Le Meur vise principalement les locations meublées de tourisme, c’est-à-dire les logements proposés pour des séjours de courte durée via des plateformes en ligne. Cette réglementation s’applique particulièrement aux résidences secondaires situées dans des zones où la pression immobilière est importante, notamment lorsque les locations saisonnières représentent plus de 20 % du parc immobilier local. Les locations meublées non professionnelles (LMNP), qu’elles soient classées ou non et destinées à un usage touristique, sont également concernées.

Plusieurs raisons expliquent ce ciblage. D’une part, les locations saisonnières offrent une rentabilité souvent plus élevée que les locations meublées classiques, car elles ne nécessitent pas la signature d’un bail traditionnel et permettent une grande flexibilité au propriétaire. Ce dernier peut ainsi utiliser son logement à titre personnel pendant certaines périodes, tout en tirant profit de la demande élevée de logements, particulièrement dans les grandes villes et régions touristiques.

D’autre part, la location touristique en copropriété peut provoquer des nuisances pour les résidents permanents, ainsi que des problèmes de sécurité. Ce mode de location accélère aussi l’usure des parties communes. De nombreux copropriétaires expriment également leur inquiétude face à la transformation progressive de certains immeubles en résidences à vocation hôtelière, ce qui dénature leur usage initial.

Face à la montée des tensions liées à la multiplication des locations saisonnières, la Loi Le Meur instaure un cadre légal visant à protéger l’ensemble des acteurs concernés.

Les objectifs de la loi le Meur

Jusqu’à présent, les copropriétaires se trouvaient souvent démunis face à l’essor rapide des locations touristiques dans leurs immeubles, sans véritable moyen d’agir contre les nuisances ou les dérives. La Loi Le Meur comble cette lacune en apportant un cadre juridique précis, conçu pour prévenir les abus tout en maintenant un équilibre entre les droits des propriétaires bailleurs et ceux des autres résidents.

Au cœur de cette législation, l’objectif principal est de favoriser la disponibilité de logements destinés à la location longue durée. Ce type de logement est indispensable non seulement pour répondre à la demande croissante des habitants, mais aussi pour soutenir les entreprises locales qui ont besoin de loger leurs salariés dans des conditions stables.

Par ailleurs, cette réglementation intervient dans un contexte marqué par une chute importante du marché du logement neuf, ce qui accentue la nécessité de mieux gérer et protéger le parc immobilier existant. Les chiffres publiés à fin avril 2025 témoignent d’une tendance à la baisse préoccupante dans le secteur du logement neuf en France. Si en avril 2025 les autorisations de construction ont connu une hausse mensuelle de 12,5 % pour s’établir à 34 500 unités, ce niveau reste toutefois inférieur de 11 % à la moyenne des 12 mois précédant février 2020, avant la crise sanitaire. En limitant l’expansion incontrôlée des locations touristiques, la loi cherche à préserver l’accès au logement pour tous et à garantir une meilleure qualité de vie dans les zones urbaines.

II - Les mesures qui impactent la rentabilité des meublés touristiques

Fiscalité : fin de la niche « Airbnb » et chute des abattements

Les propriétaires qui déclaraient leurs revenus sous le régime micro-BIC sont les premiers touchés par la réforme fiscale introduite par la loi Le Meur. Ce dispositif, très prisé par les bailleurs de courte durée pour sa simplicité et ses généreux abattements, est désormais largement révisé, ce qui impacte directement la rentabilité des meublés touristiques.

Avant la réforme, le régime micro-BIC permettait aux meublés classés de bénéficier d’un abattement de 71 %, avec un plafond de revenus locatifs fixé à 188 700 €. Les biens non classés, eux, profitaient d’un abattement de 50 %, plafonné à 77 700 €.

Désormais, les seuils sont fortement réduits :

• 50 % d’abattement pour les meublés classés et chambres d’hôtes, avec un plafond ramené à 30 000 € de revenus annuels.

• 30 % d’abattement pour les locations non classées, avec un plafond limité à 15 000 €.

  
  

Les propriétaires relevant du régime réel restent à l’écart de cette baisse, mais doivent continuer à tenir une comptabilité plus stricte et détaillée. Pour les investisseurs déjà en activité, un accompagnement progressif est prévu afin d’amortir l’impact de la réforme. À l’inverse, les nouveaux entrants ne bénéficieront plus d’aucun avantage fiscal spécifique, ce qui rebat sérieusement les cartes pour les stratégies de rentabilité dans la location courte durée.

Pour limiter durablement les dérives liées à la location de courte durée, la loi s’appuie également sur un encadrement réglementaire renforcé, touchant directement les pratiques des bailleurs.

Une réglementation plus stricte pour louer son bien

• Enregistrement obligatoire sur tout le territoire

Dès le 20 mai 2026, tout bailleur proposant un logement en location touristique, résidence principale ou secondaire devra impérativement procéder à une déclaration via le téléservice national dédié. Ce portail centralisé délivre un numéro d’enregistrement à 13 chiffres, désormais obligatoire sur toutes les annonces publiées. En cas de manquement, le loueur s’expose à une amende pouvant atteindre 10 000 €. Pour les résidences principales, une preuve de domiciliation (comme l’avis d’imposition) sera exigée pour valider la déclaration.

• Des durées de location réduites à l’échelle locale

La loi Le Meur, renforce également les pouvoirs des communes, en particulier dans les zones où la tension immobilière est forte. Ces mesures s’appliquent en priorité dans les secteurs où les résidences secondaires représentent plus de 20 % du parc de logements, afin de lutter contre la raréfaction des logements pour les habitants permanents.

Les municipalités peuvent désormais délimiter des zones géographiques dans lesquelles la location de courte durée est restreinte, voire soumise à des quotas. C’est notamment le cas à Saint-Malo, où un système de plafonds a été mis en place selon les quartiers. Dans la vieille ville intra-muros, seuls 12,5 % des logements peuvent être loués en meublés touristiques. Cette limite descend à 7,5 % dans les secteurs littoraux, et à 1 % ou 3 % dans les autres quartiers de la ville.

Par simple délibération municipale, il est également possible de réduire la durée maximale de location à 90 jours par an, contre 120 auparavant.

• Des exigences renforcées en matière de qualité du logement

Autre changement majeur : un logement meublé proposé à la location touristique doit désormais respecter un seuil minimum de performance énergétique. Selon les nouvelles règles, seuls les biens classés entre A et E pourront continuer à être loués jusqu’à fin 2033, puis uniquement ceux classés entre A et D à partir de 2034. Par ailleurs, la loi accorde aux mairies un pouvoir accru de contrôle : elles peuvent suspendre une autorisation si un logement est jugé insalubre ou non conforme aux normes de sécurité, avec retrait immédiat des annonces en ligne et amendes à la clé. L’état des installations électriques, la ventilation et l’humidité font notamment l’objet d’un suivi renforcé.

• Des règles spécifiques pour les copropriétés

La loi Le Meur prévoit un encadrement adapté aux copropriétés, souvent les premières touchées par les nuisances liées à la location de courte durée. Les assemblées générales de copropriétaires peuvent désormais voter à la majorité qualifiée (deux tiers) pour restreindre ou interdire ce type d’activité, alors qu’une décision unanime était auparavant nécessaire. Le non-respect de cette décision peut entraîner des sanctions judiciaires : astreintes, dommages et intérêts, voire interdiction d’exploiter.

Tout propriétaire qui souhaite louer son bien en meublé touristique doit également informer son syndicat dès l’obtention de son numéro d’enregistrement. Cette information devra figurer à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, assurant une transparence totale au sein de l’immeuble. En cas d’omission, une pénalité administrative de 100 € par jour de retard pourra être appliquée.

III - Adapter votre stratégie immobilière face à la loi Le Meur

Repenser son investissement

Avec l’entrée en vigueur de la loi Le Meur, les investisseurs immobiliers doivent désormais composer avec un cadre réglementaire plus strict. Pour préserver la rentabilité de leurs biens tout en restant en conformité, plusieurs pistes d’adaptation stratégique méritent d’être explorées.

• S’orienter vers des territoires moins encadrés

En dehors des zones tendues, la législation reste plus souple. Les mairies y appliquent généralement moins de restrictions, notamment en raison d’une pression locative plus modérée. Ces territoires, souvent moins ciblés par les limitations liées à la pénurie de logements étudiants ou permanents, offrent un environnement plus favorable aux locations de courte durée.

• Miser sur la rénovation énergétique pour valoriser ses acquisitions

Les logements affichant une mauvaise performance énergétique (étiquetés F ou G) peuvent représenter de réelles opportunités d’achat à prix réduit. En les rénovant pour améliorer leur DPE, les investisseurs peuvent à la fois rehausser la valeur du bien et rendre leur activité locative conforme aux futures obligations. De plus, dans le cadre d’un régime réel (notamment LMNP), le coût des travaux peut être amorti, réduisant ainsi l’impact fiscal.

• Faire classer son bien en meublé de tourisme : un levier stratégique

Faire classer son logement en meublé de tourisme permet de bénéficier d’un régime fiscal plus favorable et d’améliorer sa visibilité et sa crédibilité sur les plateformes de location. Ce classement, délivré après une inspection par un organisme agréé, repose sur un ensemble de critères définis par la réglementation : qualité des équipements, confort général, services offerts, accessibilité, et prise en compte de l’impact environnemental. Bien que la procédure puisse être exigeante, elle reste un moyen efficace de renforcer la rentabilité tout en s’alignant sur les nouvelles normes du marché, notamment dans le contexte renforcé par la loi Le Meur.

 

Construction d’une nouvelle stratégie patrimoniale

Le régime réel d’imposition en location meublée présente des avantages fiscaux majeurs, essentiels à considérer dans une stratégie patrimoniale réfléchie. Contrairement au régime micro-BIC qui applique un abattement forfaitaire de 50 % ou 71 % selon la nature du bien, le régime réel permet, comme l’indique le site officiel des impôts, de déduire précisément les charges réellement engagées pour l’activité locative. Cela inclut notamment les frais d’entretien, les intérêts d’emprunt, les assurances, les impôts locaux, ainsi que l’amortissement du bien immobilier et du mobilier.

Lorsque les charges déductibles dépassent les loyers perçus, générant un déficit, ce dernier peut être imputé sur les revenus de location meublée non professionnelle sur une période pouvant aller jusqu’à dix ans. Pour les loueurs en meublé professionnel, ce déficit est directement déductible du revenu global, offrant une optimisation fiscale renforcée.

Par ailleurs, les amortissements non utilisés peuvent être reportés sans limitation dans le temps, tant que l’activité locative demeure déficitaire, ce qui apporte une flexibilité supplémentaire dans la gestion de son patrimoine face aux ajustements imposés par la loi Le Meur.